A mediados de junio se cerró el primer REIT (Real Estate Investment Trust) del país.Al momento del lanzamiento, el vehículo financiero—un fondo de inversión inmobiliaria que permite invertir en propiedades desde $1000— había recaudado $66.327.251.000, equivalentes a unos US$45 millones, de 3523 inversores entre personas físicas y jurídicas. La cifra triplicó las expectativas iniciales, que eran de US$15 millones.El plan de los socios, Juan Ignacio Abuchdid -número uno del Grupo IEB-, y el desarrollador inmobiliario Beltrán Briones, es invertir ese dinero en propiedades terminadas de alta gama en la ciudad de Buenos Aires.A un mes de lanzarlo, los empresarios compraron la primera propiedad: una residencia en uno de los barrios más exclusivos de la Ciudad de Buenos Aires. Pagaron US$3,6 millones, un valor que, según el fondo, fue un 14% inferior al precio de publicación.La propiedad ubicada en Barrio Parque, sobre la calle Mariscal Ramón Castilla al 3000 es de estilo francés, tiene 700 m² totales, de los cuales 500 m² son cubiertos.No todos son locales vacíos en Palermo: abre Miniso, llega H&M y promete nuevos centros comercialesEl inmueble ya tiene un contrato de alquiler vigente, por US$18.000 mensuales- es decir US$216.000 al año- por lo que comenzará a generar ingresos desde el inicio de la inversión. Estos números generan un cap rate (rentabilidad anual) del 6%, según datos del comunicado de prensa difundido por la compañía. La casa se distribuye en tres plantas conectadas por un ascensor privado y tiene siete ambientes, cuatro suites, cinco baños, dependencia de servicio y dos cocheras. Además, posee jacuzzi, sauna, ducha finlandesa y una terraza con solárium.“Su ubicación, a metros de Parque Las Heras, los Bosques de Palermo y el corredor gastronómico y comercial de Av. Santa Fe, refuerza su perfil como activo de renta residencial de primer nivel”, señalan en el comunicado.“Un porcentaje de la renta que genera este alquiler, sumado a la de los demás activos del fondo, se distribuirá entre los inversores de forma trimestral”, explican desde el Fondo y agregan que las cuotapartes cotizan en BYMA y se operan como cualquier acción a través de la aplicación IEB+, “lo que otorga liquidez y transparencia frente a la inversión inmobiliaria tradicional”.¿Qué es el REIT?El REIT opera como un fondo que genera ingresos y dividendos sin la necesidad de que el inversor gestione los inmuebles directamente. A diferencia de la compra directa de una propiedad, permite diversificar la inversión, ingresar o salir cuando se desee mediante la venta de cuotapartes desde cualquier ALyC del mercado argentino y acceder con montos reducidos.“Podés invertir en una cartera de propiedades diversificada en la Ciudad, donde no hay que ocuparse de inmobiliaria, escrituras, de arreglar la propiedad, ni de conseguir inquilinos”, resalta Beltrán Briones, socio del REIT, y detalla que no solo es beneficioso para el pequeño inversor, sino también para el grande, ya que quien compra muchos inmuebles debe contratar personal que se ocupe de refacciones, alquileres y trámites. De esta manera, se simplifica su operación.Un punto no menor es que se mantendrá informados a los inversores, ya que en la web presentarán las propiedades adquiridas y hasta los precios a los que fueron alquiladas para que las personas puedan evaluar si quieren entrar o salir, señalan los socios.El cronograma de inversión será progresivo: el fondo deberá tener invertido un tercio del patrimonio en inmuebles dentro de los primeros 12 meses, dos tercios a los 18 meses y más del 75% a los 24 meses.Los especialistas aseguran que el fondo —administrado por Ciclo Nova Asset Management S.A. y con Banco Comafi S.A. como sociedad depositaria— tendrá dos fuentes principales de retorno: por un lado, la renta generada por los alquileres de las propiedades; y por otro, la apreciación de valor de los inmuebles en el tiempo —sobre todo en un mercado con valores atrasados—, “ya que se espera que el metro cuadrado recupere valor”.Un modelo probado en el mundoLos impulsores definen el REIT como el comienzo de un asset class: un producto nuevo en el mercado de capitales argentino.Sin embargo, a nivel mundial no representa una novedad. En otros mercados como Estados Unidos, Europa y Asia existen desde hace décadas.En México, los REIT representan cerca del 5% del PBI. Si la Argentina alcanzara una participación similar, el mercado podría superar los US$35.000 millones.“Estamos muy contentos con la colocación de US$45 millones, pero es un mercado con un potencial de crecimiento gigantesco para nuestro país y se trata de un producto ampliamente probado en el resto del mundo”, subraya Briones.Barrio Parque, exclusivo y con poca ofertaBarrio Parque, donde se encuentra la primera propiedad del fondo, es una de las microzonas más exclusivas de la Ciudad de Buenos Aires. Delimitado por las avenidas Figueroa Alcorta, Ortiz de Ocampo, Juez Tedín y Tagle, se caracteriza por su diseño inspirado en los barrios jardín europeos, con calles sinuosas y una impronta marcadamente residencial.“De las aproximadamente 300 propiedades que conforman el barrio, apenas 25 se encuentran actualmente en venta, es decir, poco más del 8% del stock total“, cuenta Ignacio Camps, de la consultora Evoluer Real Estate, quienes elaboraron un informe de la zona.Lionel Messi: la casa a la que vuelve su familia después de cada partido, cuánto la pagó, dónde está y cómo es por dentroLa oferta tampoco es homogénea. Las casas ubicadas en el denominado “Barrio Parque Interno” concentran la mayor demanda por su privacidad y menor circulación vehicular, mientras que las propiedades sobre los bordes suelen cotizar a valores inferiores.A eso se suma otro dato: dentro de esa oferta reducida, son muy pocas las casas que están listas para habitar. La mayoría requiere obras de distinta magnitud o atraviesa procesos de renovación.Es importante aclarar que Barrio Parque tiene estatus de Área de Protección Histórica, que restringe las alturas máximas a cuatro pisos y limita los usos comerciales. Esta condición, sumada a la escasez de oferta y una demanda que busca seguir viviendo como en una casa, influyen en la posibilidad de crear nuevos proyectos. Ya que, a la hora de pensar en un lanzamiento inmobiliario hay una pregunta clave que surge entre los desarrolladores: ¿cómo se innova en un sector tan exclusivo sin romper su mística? El desafío no es construir metros cuadrados, sino capturar esa sensación de “pertenencia” que define a esta elegante zona de Palermo Chico.